行业资讯

商业综合体设计体系的策略

发布日期:2019-4-12 浏览次数:95

 

 

商业综合体设计体系的策略_1

伴随着中国众多城市的轨道交通站点开发白热化,

TOD开发模式以点带面的城市触媒效应愈加突出,

已成为城市综合体的当红发展趋势。

借由水石商业公建部多年来在综合体领域的设计实践,

及时总结不同尺度TOD模式下,

城市开发策略及综合体设计体系的特点与原则,

以及城市触媒策略在其中的应用经验。

 

TOD与城市触媒

 

TOD的2个关键词

TOD综合体的城市触媒策略,这里面有两个关键词,一个是TOD(Transit-Oriented Development),意为以公共交通为导向的城市开发,由90年代初新城市主义代表人物Peter Calthorpe所提出,以解决大城市无序蔓延的弊病。另一个关键词是Catalyst,触媒,也就是在化学上经常提到的“催化剂”,城市触媒策略是80年代末的两位美国建筑师Wayne Attoe和Donn Logan针对城市更新中如何提升城市活力为出发点而提出的。

 

如果把一套网格比作一个城市,公共交通体系的建设必然会有很多的枢纽和节点。这些节点周围400m到800m的半径,即人十分钟以内步行可达范围形成的复合化、立体化、步行化的综合开发,会对周边地块产生一个非常有益的催化作用。

商业综合体设计体系的策略_2

TOD在中国的发展趋势

90年代初期的时候,只有北京、天津和香港建设有轨道交通,93年上海才有了轨交一号线南段,99年的广州正式开通运营了第一条地铁,再到04年的深圳地铁一号线……未来2020年将有40多个城市都拥有轨道交通。

伴随着中国众多城市的轨道交通站点开发白热化,TOD开发模式以点带面的城市触媒效应愈加突出,已成为城市综合体的当红发展趋势。

商业综合体设计体系的策略_3

▲美国设计师Peter Dovak制作的中国轨交发展动态图

 

TOD综合体设计体系

 

2012年,水石接触到了第一个TOD综合体设计——上海龙湖北城天街,历时5年时间完整跟踪了从设计到施工直至全面运营,随后又经历了上海、深圳、杭州、西安、合肥、苏州、济南等城市的十多个TOD综合体项目实践,由此总结了TOD综合体设计体系的九要素:三原则、三系统、三特性。

商业综合体设计体系的策略_4

▲TOD综合体设计九要素

 

TOD设计三原则

整合 (Integration),从城市设计的层面即开始强调各个城市资源的整合、周边业态的整合、流线及价值整合等。

紧凑 (Compact),也可称之为高效,TOD开发往往是高容积率、高密度的,同时也一定是高混合度的、高效而紧凑的。

交互 (Interaction),通过高效的业态和人流整合,必然体现出空间的交互和行为的交互。

 

TOD设计三系统

P+R系统 (Park & Ride),当前配合轨道交通建设最常见的公共停车系统,方便人们停车换乘,以鼓励公交出行。

立体步行 (Pedestrian Hierarchy),伴随TOD立体空间开发必不可少的便捷步行层级系统,是各类流线组织的关键。

都市枢纽 (Urban HUB),统领TOD综合体各实体要素的空间设计精髓,公共空间疏导集散器。

 

TOD设计三特性

可识别性 (Identification),每一个TOD综合体都应有自己的独有特性。

可持续性 (Sustainability),以公共交通为导向的开发,必然结合强大的持续发展动力。

可催化性 (Catalytic),为自身及周边地块带来土地经济价值、社会活力价值意义上的催化和提升。

 

 

上海龙湖北城天街

 

地点:上海市宝山区

规模:40万㎡

时间:2012-2017年

状态:建成

TOD属性:地铁上盖、公交枢纽

 

上海轨道交通7号线刘行站地铁上盖,历经五年的设计与建设周期,于2017年底全面开业呈现。

商业综合体设计体系的策略_5
商业综合体设计体系的策略_6
商业综合体设计体系的策略_7
商业综合体设计体系的策略_8
商业综合体设计体系的策略_9
商业综合体设计体系的策略_10
商业综合体设计体系的策略_11

 

南区为地铁上盖的shopping mall天街综合体,北区为销售型物业。两个地块之间是一个多线路公交巴士枢纽站,结合地上两层停车楼作为P+R的换乘系统。

通过P+R停车楼,结合轨道交通、公交巴士枢纽站,周边居民在此处停车后可以很便捷的换乘各类公交系统进入市中心或其他城区。

商业综合体设计体系的策略_12

▲Park and Ride 换乘停车场

 

南区的mall与北区的商业街,通过中间的P+R停车场,构成了“三首层”的立体步行系统:地下一层从地铁出来,有商业街直接贯穿南北区域;地面首层全面拉通南北商业广场;地上二层通过连廊“彩虹桥”连通mall与停车场且直达北区商业街二层,无缝对接停车人流。由此构成高效紧凑的商业空间。

商业综合体设计体系的策略_13
商业综合体设计体系的策略_14
商业综合体设计体系的策略_15

 

可识别性,不仅仅是建筑形象本身的特色,亦可以是结合灯光、标识及立体图形构成,对一个简单元素的主动设计和包装,比如下图的“彩虹桥”,在承担立体交通的同时已成为居民逛街时的网红拍照打卡点。

商业综合体设计体系的策略_16
商业综合体设计体系的策略_17
商业综合体设计体系的策略_18
商业综合体设计体系的策略_19
商业综合体设计体系的策略_20

 

 

上海龙湖闵行中心

 

地点:上海市闵行区

规模:34万㎡

时间:2016-2018年

状态:在建

TOD属性:轻轨结合、公交枢纽、站城一体

 

上海龙湖闵行中心位于5号线的剑川路站,目前正在施工中,展示中心已于2017年底开放,预计2019年下半年全面建成。

天街Shopping Mall紧邻轻轨站,同时接驳公交首末站与地下P+R停车场,自东向西依次布局有高层办公、创业孵化中心、长租公寓、科创研发办公园区、综合邻里中心等业态。

商业综合体设计体系的策略_21
商业综合体设计体系的策略_22
商业综合体设计体系的策略_23
商业综合体设计体系的策略_24
商业综合体设计体系的策略_25

 

项目地块东西长度约一公里,西侧紧邻大型的市政绿化公园,东侧是交大闵行校区,形成了东西两端氛围气质不同的城市空间和交通环境。

初期规划过程中,面对如此狭长的地块,我们采用了campus社区的解决方案,即功能组团混合、高度整合人的行为活动的方式,将整合和交互这两个原则非常系统的容纳在一起。

商业综合体设计体系的策略_26

▲CAMPUS社区的整合与交互

 

通过合理的街块划分,结合城市空间轴线,置入开放空间的都市枢纽系统,继而布局适宜的功能板块。以序列化的都市枢纽开放空间为基础,建立立体步行系统,最终串联所有的规划要素。

商业综合体设计体系的策略_27

▲整体规划演变

商业综合体设计体系的策略_28

 

同样的,立体步行系统P+R系统全面结合,串联轻轨站、公交首末站,并与时俱进地加入共享单车、充电桩车位等,充分体现新型可持续性设计。

商业综合体设计体系的策略_29

▲立体步行系统串接轻轨站、公交首末站、P+R停车场

 

基于难得的机会,借由5号线站点扩建,以打造“全上海最美轻轨站”为目标,将剑川路站外立面进行了改造设计。天街外立面与轻轨站将达到高度统一,增加了项目的可识别性

同时把站点与天街之间的景观区域,置入具备引导性、活动性、亲子性的开放空间,结合风雨连廊串接,真正做到了站城一体化设计。

商业综合体设计体系的策略_30
商业综合体设计体系的策略_31

▲“上海最美轻轨站”——剑川路站

 

商业综合体设计体系的策略_32
商业综合体设计体系的策略_33
商业综合体设计体系的策略_34

▲多功能景观绿带

 

基地最西侧面向市政公园的邻里中心,是一个2万㎡的迷你社区综合体,融入了社区服务、公共文化、公益体育、社区教育、配套商业等多种功能,紧凑与高效也在此得以体现。

商业综合体设计体系的策略_35
商业综合体设计体系的策略_36

▲闵行天街邻里中心“龙卷风”整合系统

商业综合体设计体系的策略_37

 

 

深圳世茂国展超高层综合体

 

地点:深圳市福田区

规模:52万㎡

容积率:14.0

时间:2016-2018年

TOD属性:双地铁上盖、公交枢纽、超高容积率

 

地处深圳市中心,是6号、7号线八卦岭换乘站的双地铁上盖,同时还整合了一座地面的公交枢纽站。14.0容积率超高密度开发,可以说把紧凑、高效、整合发挥到了极致。

包括1栋300m超高层地标甲级写字楼、5栋200m-250m的顶豪公寓、一座文化艺术精品mall。

商业综合体设计体系的策略_38
商业综合体设计体系的策略_39
商业综合体设计体系的策略_40
商业综合体设计体系的策略_41

 

裙房商业结合6号、7号线换乘站,直达地下二层,内部中庭作为Urban HUB从地下一层贯通至地上四层,结合24小时开放的文化长廊贯穿其间,构成具有独特文化IP的商业mall。

商业综合体设计体系的策略_42
商业综合体设计体系的策略_43
商业综合体设计体系的策略_44

▲贯穿中庭:Urban HUB

商业综合体设计体系的策略_45

▲24小时通道:文化艺术长廊

商业综合体设计体系的策略_46
商业综合体设计体系的策略_47

 

 

合肥国购广场二期

 

地点:合肥市蜀山区

规模:23万㎡

时间:2015-2018年

状态:一期改造完成、二期在建

TOD属性:地铁上盖、新旧结合、商业升级

 

十多年前老国购广场作为三里庵商圈的龙头,曾是合肥长江西路商业黄金地带的辉煌见证。近年来随着地铁2号线三里庵站的无缝连接,国购广场迎来升级的机遇:原有一期商业进行改造,接驳地铁站;二期新建地铁上盖shopping mall及超高层甲级办公。

商业综合体设计体系的策略_48
商业综合体设计体系的策略_49
商业综合体设计体系的策略_50
商业综合体设计体系的策略_51
商业综合体设计体系的策略_52
商业综合体设计体系的策略_53
商业综合体设计体系的策略_54
商业综合体设计体系的策略_55
商业综合体设计体系的策略_56
商业综合体设计体系的策略_57
商业综合体设计体系的策略_58

▲国购广场一期升级改造完成,二期建设中

 

地铁2号线三里庵站是合肥地铁日人流量最大的站点,为了引导地铁人流,我们在B1层设置了1500㎡的商业共享广场枢纽作为Urban HUB,汇聚人气,联动一二期的地下商业。同时对老国购屋顶停车场进行改造,利用匝道与南一环路高架进行全面对接,再通过立体步行连廊对接新老商业mall,形成多维立体的城市TOD综合体升级。

商业综合体设计体系的策略_59
商业综合体设计体系的策略_60
商业综合体设计体系的策略_61
商业综合体设计体系的策略_62

▲地铁接驳Urban HUB空间

 

 

上海西站北城市设计

 

地点:上海市普陀区

规模:46万㎡

时间:2018年

TOD属性:高铁枢纽、三地铁上盖、站城一体

 

在上海西站北城市设计当中,我们更多关注的不只是红线内的建筑设计,而是整体地块与高铁站及其南北广场、三条地铁线、两个公交枢纽、和长途客运站等多种公共交通系统的全面整合

商业综合体设计体系的策略_63
商业综合体设计体系的策略_64
商业综合体设计体系的策略_65

 

如此复杂的系统整合,通过三大闭环体系来作为规划策略:

天上地下交通环:以Urban HUB都市枢纽统率,三维串联各大公共交通系统

25小时活力都市环:以高混合度的复合功能打造超高效的城市核心社区

Green立体生态环:以立体化的多维度绿化体系构建生态闭环

商业综合体设计体系的策略_66

 

立体交通系统覆盖整个站区的南北两侧,地下步行体系串联地下四层的15号线,地下二层的11号线、20号线,以及南北下沉广场;空中连桥体系跨越高铁站,联系起长途客运站,2个公交枢纽等。通过系统梳理交通与商业的联动,激发整个高铁站区的整合开发,以使城市触媒效应最大化。

商业综合体设计体系的策略_67
商业综合体设计体系的策略_68

▲立体交通系统

商业综合体设计体系的策略_69
商业综合体设计体系的策略_70

 

 

西安曲江CCBD城市设计

 

地点:西安市雁塔区

规模:154公顷、730万㎡

时间:2018年

TOD属性:跨越两个地铁站的大尺度城市联动开发

 

占地逾1.5平方公里的超大尺度城市设计,位于西安城市主轴和次轴之间,南北跨越了轨交2号线的会展中心站、三爻站两个站点,其中会展中心站还是2号与8号线的换乘站。

商业综合体设计体系的策略_71
商业综合体设计体系的策略_72

▲城市发展轴线关系

商业综合体设计体系的策略_73
商业综合体设计体系的策略_74
商业综合体设计体系的策略_75

 

规划设计策略是以群体超高层地标+TOD联动的模式,辅以串联所有商办文体娱居等功能板块的立体步行系统,以及站点结合的立体市民活动广场作为公共空间Urban HUB,实现跨越两个站点的城市活力催化。

商业综合体设计体系的策略_76
商业综合体设计体系的策略_77
商业综合体设计体系的策略_78

 

商业综合体设计体系的策略_79

水石将持续致力研究并提供富有前瞻性的TOD解决策略与创新模式,以设计催化生活。

商业综合体设计体系的策略_80

 

 

商业综合体设计体系的策略_81

▲原文发布于2018年9月水石设计讲武堂

主讲人:孙乐,水石设计合伙人、商业公建部总经理

相关文章

·中国最富500人排行榜出炉
·王殊:河道景观设计实践初探
·多家信托公司对接PPP项目有实质进展
·俞孔坚:“新上山下乡运动”与遗产村落保护及复兴——徽州西
·PPP项目的土地资源补偿模式
·园冶杯专业奖:天津市中心城区大运河勤俭桥至三岔河口段详细
·唤醒被时光遗忘的乡愁——剑川古旧建筑修复保护利用的“云南
·四川温江销量增加苗价仍低【苗木行情】
·李兴振:新时代背景下城镇化快速发展和乡村没落问题探讨
·现代科学技术背景下的风景园林学