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万科景观设计&施工全过程管理标准

发布日期:2019-7-12 浏览次数:95

 第一部分:万科景观设计流程

1. 目的

为规范设计部景观设计与施工阶段工作的操作程序,加强对工作中各环节的监控,达到确保设计、工程质量、进度,控制成本的目的。
2. 
适用范围
适用于设计部景观设计、景观建设施工现场配合等各阶段的工作流程管理。
3. 
术语和定义
3.1. 
景观工程:指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照明工程的总称。
3.2. 
景观家具:用于室外环境的户外配套设施及装饰物品,包括雕塑品、户外凳、椅、遮阳伞、垃圾筒、景观灯具、花钵、儿童游戏设施、指示牌。
3.3. 
景观零星部品:指为营造销售环境氛围、在销售开盘中或后续整改中使用的景观饰品及用于销售环境的可移动植栽。
4. 职责
4.1 
设计部景观设计师:
4.1.1. 
在项目景观设计前期阶段进行环境资源分析。
4.1.2. 
在景观设计前期制定景观设计任务书
4.1.3. 
组织景观设计单位筛选工作。
4.1.4. 
组织景观设计单位进行设计,监控其设计工作质量及进度。
4.1.5. 
负责办理景观设计合同与各阶段的付款手续。
4.1.6. 
负责组织完成重要设计节点的汇报工作。
4.1.7. 
协助建筑设计师完成各阶段的景观设计计划。
4.1.8. 
向成本部提供项目成本估算书中与景观工程相关的技术参数。
4.1.9. 
配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。
4.1.10. 
根据景观施工图纸制作完整的景观材料清单
4.1.11. 
负责检查各阶段中设计不足与遗漏,提出调整与整改意见,反馈相关部门。
4.1.12. 
负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。
4.1.13. 
配合建筑设计师编写销售资料中景观设计方面的相关内容。
4.1.14. 
协助项目经理部进行施工现场技术配合工作,监督工程施工过程中的质量问题,以确保工程质量达到设计效果要求。
4.1.15. 
负责组织雕塑艺术小品的设计及加工制作。
4.1.16. 
负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况,协助景观设计师进行设计调整工作。
4.1.17. 
配合项目部、物业公司进行景观工程竣工验收。
4.2 
设计部建筑设计师:
4.2.1. 
在景观设计各阶段前期提供相应的技术资料及建筑图纸。
4.2.2. 
及时向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修改等各种信息。
4.2.3. 
负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况,协助景观设计师进行现场工程质量监理工作。
4.3 
市场营销部:
4.3.1. 
提供与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点的建议。
4.3.2. 
提出销售配合中设计部需要提供的设计资料的清单。
4.4 
物业公司:
4.4.1. 
提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求。
4.5 
成本部:
4.5.1. 
提供项目成本估算书
4.5.2. 
为景观各设计阶段提供成本测算与意见。
4.5.3. 
配合项目经理部在规定时间内完成现场变更、签证与结算的审核与审批。
4.6. 
项目经理部:
4.6.1. 
提供地块内相关技术资料,提出场地利用意见。
4.6.2. 
配合设计部完成与相关政府部门的征询、协调工作。
4.6.3. 
配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。
4.6.4. 
组织景观施工单位进行施工,监控其施工质量及进度。
4.6.5. 
配合设计部门制作材料样板,并进行材料封样。
4.6.6. 
对景观施工图进行复核并提出修改建议。
4.6.7. 
负责完成景观工程招标文件中有关工地现场完成界面、工期安排及对水电设备及结构工程技术要求的文字资料。
4.6.8. 
负责组织安排景观施工单位施工,监督施工质量,组织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召开施工现场工程例会,配合设计部进行现场的设计完善和调整工作。
4.6.9. 
负责组织单价为五万元以下的景观零部品的直接采购;确保开盘卖场的整体环境效果。
4.6.10. 
负责安排物业公司完成背景音乐、监控系统等物业管理工程系统的施工。
4.6.11. 
负责组织景观工程的验收。
4.6.12. 
负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。
4.7. 
工程采购部
4.7.1. 
负责单项为5万元以上甲供性质的景观部品采购。
4.7.2. 
负责组织成本部、设计部、项目部、景观设计单位和各景观施工单位进行招标答疑会,组织并监督各景观施工单位提交材料样板供设计部确认。
4.8. 
公司总经理层:
4.8.1. 
审批景观设计任务书。
4.8.2. 
审批景观设计单位及设计费用。
4.8.3. 
审批景观方案设计。
4.8.4. 
审批景观实施方案设计。
5. 工作程序
5.1. 
设计资料收集
5.1.1. 
收集项目资料,现场踏勘。
5.1.2. 
分析已有建筑图纸,收集整理对项目设计具有借鉴意义的参考资料。
5.2. 
景观方案设计任务书编制
5.2.1. 
景观方案设计任务书应包含以下内容:
a) 
项目基础资料,包括项目概况及用地分析、综合经济技术指标。
b) 
总体设计方向及风格描述。
c) 
设计范围:对设计所涉及的范围的详细描述,例如社区入口、围墙、中心庭院、屋顶花园、架空层、标识系统等。
d) 
确定景观设计内容:指各种景观功能区域的划分、活动设施的安排及要求等,提出设计成果要求:景观方案设计图纸目录框架。
e) 
设计深度:对各阶段设计成果的深度和表达方式做出约定。
f) 
设计阶段中双方交流的时间安排。
5.3. 
设计单位选择
5.3.1. 
公司总经理层根据项目特点,确定景观方案设计公司。
5.4. 
景观方案设计阶段
5.4.1. 
设计输入:
a) 
景观方案设计任务书景观方案设计合同
b) 
建筑设计师向景观设计师提交相关资料,至少应包含规划方案全套资料。
c) 
宗地地形实景照片、规划模型照片。
5.4.2. 
监控景观设计单位的工作质量及进度;安排中期交流会议,及时反馈建筑设计调整信息及销售中心意见,并将景观设计单位意见进行整理反馈给建筑设计公司。
5.4.3. 
按时收取设计单位提交的设计文件,按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。
5.4.4. 
组织建筑设计单位、公司总经理层、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司听取设计单位概念设计汇报,将各部门意见进行整理汇总成文本(景观方案设计);经公司设计经理审批后下达设计单位进行设计修改及下一步工作。
5.4.5. 
将景观方案设计成果提交成本部进行成本测算。
5.5. 
景观实施方案设计阶段
5.5.1. 
本阶段工作在公司总经理层对项目景观方案确认通过后开始进行。
5.5.2. 
设计输入:
a) 
汇总各部门意见成文本(景观方案设计)。
b) 
建筑设计师向景观设计师提交相关资料,包括但不限于完整正确的项目规划设计图纸;能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图;实施方案中建筑单体的平、立、剖面图;需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图。
5.5.3. 
协助设计单位深化设计,监控设计进度及设计方向,组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流;仔细研究建筑图及其相关图纸,对基地地形、建筑布局、交通流线、消防水电管线、结构荷载、大地工程形成相关条件图下达景观设计单位,并将其意见反馈以文本给建筑设计院。
5.5.4. 
按时收取设计单位提交的设计文件,按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。
5.5.5. 
组织相关部门对实施方案设计进行评审,相关部门包括建筑设计单位、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司;对各部门意见整理并进行内部研讨,最后报公司设计总监审批。
5.5.6. 
向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料,包括泳池、构筑物、水景等的位置、初步形式。
5.5.7. 
督促设计单位进行实施方案设计修改。
5.5.8. 
将实施方案设计成果提交成本管理部进行成本测算。
5.6. 
景观施工图设计单位的选择
5.6.1. 
针对项目特点收集各设计单位资料,选择二~三家候选公司,向其发出项目设计邀请函,并提出项目概况及相关的景观设计图纸。
5.6.2. 
收集各设计公司的回复,汇总并提出意见,交设计部经理审批!
5.6.3. 
确定施工图设计公司。
5.7. 
景观施工图设计阶段
5.7.1. 
本阶段工作在公司设计部对景观实施方案确认后开始进行。
5.7.2. 
设计输入:
a) 
编制景观施工图设计合同
b) 
建筑设计师向景观设计师提交相关资料,包括但不限于能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图施工图;建筑单体的平、立、剖面图施工图;需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图、结构图、设备图;各屋顶花园结构施工图。
5.7.3. 
监控施工图设计进度及设计方向。
5.7.4. 
对于由境外设计单位完成的景观实施方案,应由境内景观设计单位配合完成景观施工图,提供包括景观结构、给排水、机电工程在内的全套景观施工图纸;但建筑设计院应完成与主体结构相关的景观结构设计,如结构顶板上的泳池、构筑物的结构预埋。
5.7.5. 
向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料,包括泳池、构筑物、水景、植栽等设计的详细资料。
5.7.6. 
根据项目定位及成本控制书,向设计师提供所选用的材质、植物及园林小品的成本预算。
5.7.7. 
与设计师共同考察当地建材市场,提供详细的材料样板,确定各硬景的构造节点、铺装等细部做法。
5.7.8. 
按时收取设计单位提交的设计文件,按合同要求审核设计文件深度和内容。
5.7.9. 
填写项目会审记录单(景观施工图),审核完毕的图纸应加盖出图章,作为施工招标图纸,由成本管理部进行工程量清单核算后交项目经理部进行施工招投标。
5.8. 
景观施工单位选择阶段
5.8.1. 
本阶段工作在公司设计部对景观施工图设计确认后开始进行。
5.8.2. 
设计部向成本部提供景观施工图纸和材料清单,并配合成本部完成工程量清单的制作。要求成本部提供的工程量清单中,明确描述各单项计算结果的部位、材料名称及规格。项目部负责明确土建部分的园建完成面及设备安装界线划分,并提交成本部。
5.8.3. 
项目经理部负责组织景观施工单位、景观设计单位、设计部和成本管理部共同参加景观施工图纸答疑会。
5.8.4. 
项目经理部组织各景观施工单位提供材料样板,设计部负责及时对材料样板进行确认。
5.9. 
景观施工阶段
5.9.1. 
确定中标单位后,项目经理部负责监督中标单位将本次施工所需的所有材料样板及工艺做法按照设计部的设计要求提交采购部和设计部备案,以用于工程质量监理标准。
5.9.2. 
景观工程中,所有的材料、灯具、景观物品样板及植物照片施工工艺均需得到设计部的确认后,方可开始施工。项目部根据设计部确定的材料技术要求进行现场工程质量监督,并负责整体工程质量的监督。
5.9.3. 
项目部组织景观施工单位进场施工,并负责监督工程进度与工程施工质量。定期在现场召开工程现场技术答疑会,由项目部、设计部和景观设计单位共同负责解答景观施工单位的工程和设计问题。
5.10. 
竣工验收阶段
5.10.1. 
景观工程的验收由项目经理部负责组织设计部、物业公司、景观设计单位、景观施工单位进行,并完成竣工验收报告。
5.11. 
景观家具的购买流程
5.11.1. 
由设计部根据设计要求及现场环境的大小及规模完成景观家具采购清单,并提交采购部和成本部进行核算。
5.11.2. 
项目部负责单价为5万元以下的甲供景观材料选购。
5.11.3. 
采购部负责单项为5万元以上的甲供景观材料的采购。
5.11.4. 
由项目部负责安排景观家具的现场安装管理并组织验收。
5.12. 
设计变更
5.12.1. 
景观工程设计变更操作程序按设计变更管理程序执行。
6. 
支持性文件
6.1.
景观设计任务书

 

 

第二部分:景观设计施工过程管理

1、设计

园林景观成本目标编制参考的设计标准

第一部分 硬景

材料选择

1, 花岗岩、陶砖

人行道铺地、景墙压顶(经济型)、墙面、花池贴面、楼梯踢面 20mm 

花池、泳池、楼梯踏面 30mm 

车行道40mm 

2, 文化石

人行道铺地、景墙压顶(经济型)、墙面、花池贴面 30mm 

3, 青石板

人行道铺地、景墙压顶(经济型)墙面、花池贴面、楼梯踏面 20mm 

4, 料石(条石、毛石)/小料石

料石:台阶100mm 

小料石:道路、广场 40mm 

5, 木材,

铺地3050mm 

6, 鹅卵石

铺贴鹅卵石直径4080mm

水池底散置鹅卵石直径 60120mm

7, 植草砖,规格

8, 透水砖(水泥砖/烧结砖

人行道铺地50mm 

车行道铺地50mm 

9, 马赛克、瓷片(详见泳池部分)

10,塑料植草格

停车场、隐形消防车道

11,地石丽(树脂地坪)

广场、道路、人行地面 10mm 

12,橡胶垫

健身游戏场地3040mm 

 

技术要求

()人行道

1, 底层结构做法——自然土(从上到下)

100  C15 混凝土

100  6%水泥石粉渣

素土夯实

2, 底层结构做法——板上(从上到下)

100  C15 混凝土

150  6%水泥石粉渣

轻质回填土夯实>92%

透水型土工布,四周上翻100

100 厚陶粒排水层

车库顶板防水保护层

3, 花岗岩、板岩、文化石、水泥砖、陶砖(从上到下)

面层

20  1:2.5 干硬性水泥砂浆(可选)

下接底层结构做法

4, 鹅卵石、瓷砖

面层

20 厚素水泥浆结合层

下接底层结构做法

5, 植草砖

面层

10 厚素水泥浆结合层

下接底层结构做法

6, 橡胶垫

面层

胶水

20 厚素水泥浆结合层??

下接底层结构做法

 

()车行道路

1, 沥青(从上到下)

50 厚细粒式沥青混凝土

60 厚粗粒式沥青混凝土

乳化沥青透层

200  C20 混凝土垫层

150  6%水泥石粉渣

素土夯实

2, 混凝土(从上到下)

200  C30 混凝土面层

200  6%水泥石粉渣

素土夯实

3, 花岗岩、水泥砖(从上到下)

面层

200  C20 混凝土

100  6%水泥石粉渣

素土夯实

4, 隐性消防车道(从上到下)

种植土(覆土深度约 80mm

38厚植草板

60 厚土壤层( 25% 10-30 直径碎石、15%中粗砂、60%土壤组成的土工滤清织物)

200 厚砂层:( 10%中粗砂、60% 20-40 直径碎石、30%土壤组成的土工滤清织物)

素土夯实

 

()墙面

1, 涂料、花岗岩、板岩、文化石、面砖(从外到内)

面层

素水泥浆一道(涂料、花岗岩)

30  1:2.5 水泥砂浆

粘土砖墙或混凝土结构

 

2, 挡土墙

图纸

备注:墙面不考虑干挂做法

 

第二部分 水景

面层材料选择

1,混凝土

1、如无特殊景观效果需要时,水景池底及侧壁面层采用混凝土(拉毛)

2、混凝土强度采用C25 混凝土。抗渗等级不低于 S6

 

2,马赛克及瓷片

1、马赛克尽量选择不透明玻璃马赛克。

2、马赛克拼花需详细设计图纸。

 

3, 花岗岩

1,选用花岗岩需在甲方提供的材料表中选择或提供样板供甲方确认。

2,池底及侧壁,铺装材料厚度不超过20MM 厚。

3,池边压顶材料厚度不超过50MM 厚。

 

4,鹅卵石

 

技术要求

(一)总则

1、 可涉入式水景的水深应小于 0.3m,以防止儿童溺水,同时水底应做防滑处理。

2、 汀步,面积不小于 0.4×0.4m,并满足连续跨越的要求

3、 池岸必须作圆角处理,铺设软质渗水地面或防滑材料。

4、 结构板上水景结构设计要求

水景下建筑功能对渗漏要求不高时,可将结构板直接作为水景的底板。

水景下建筑功能对渗漏要求高时,水景结构自成体系,与结构板脱离。 内防水

5、水景防水要求

结构找坡 1%坡向泄水口;

2.0mm 厚黑豹型水泥防水涂膜,管道周边 300mm 宽范围做附加 2.0 厚 防水层;

20mm  1水泥砂浆保护层,表面拉细毛;

面层涂料或瓷砖。

6、需考虑设置可靠的自动补水装置和溢流管路。

7、水景排水要求

结构板上敷设排水多孔管,DN110 管上开5~10mm 的孔洞,间距80~10mm

结构板找坡,一般为 0.5%~2%

排水管坡向排水沟或渗水坑(渗水坑在地下室范围外);

DN110 多孔管,0.005 坡度,0.5 充满度排水负荷 2.9 升/秒,需计算得 到的排水多孔管的数量。

8、水景设备设计要求

水景给水管一般为UPVC 给水管及管件;

水循环系统宜设置带阀门控制的补水管补水,一般不设置补水箱;

根据总体规划,选择适合周边环境的喷头;

循环水泵的流量和扬程应按所选喷头形式、喷水高度、喷嘴直径和数量 以及管道系统的水头损失等计算确定;

单功能水景循环水泵宜采用潜水泵,直接设置于水池底的设备坑内;

多功能组合式水景一般循环泵较多,宜集中设置在设备房内,设备房的 位置宜原离住宅,安装在公共部位,并在周围布置景观进行遮挡。

对水质要求较高的水景工程,需要设置过滤砂缸,对循环水进行过滤。 过滤砂缸应选用强度高,耐腐蚀、滤速高、过滤效果好的产品,并宜安 装,操作简便等;

9、水景照明及电设计要求

A,室外照明,应按正常照明、节日照明考虑供电系统,在相应回路加装 “钟控器”,避免平时开启大面积照明,浪费能源;

B,路灯或庭院灯的供电回路,应考虑间隔式供电(在不需要的情况下, 只开一半的灯具),以利节约电能;

C,环境照明配电箱应装设在隐蔽的区域,避免对景观产生影响;

D,为水下灯供电的变压器,在供电距离较近的情况下,尽量装在配电箱 内部,如配电箱距离水下灯较远,则可以考虑装在水下灯附近,但不要 影响景观;

水下灯的供电电压建议使用 12V 的安全超低压供电,其安全电源应设于区以外的地方;

对于浸在水中才能安全工作的灯具,应采取低水位断电措施;

10,水景蓄水池、泵房设计要求

水池容积:水泵吸水口上的总水容积应不小于 5 分钟最大循环流量;

水泵应采用自灌式;

设备房应布置紧凑,机房的面积和高度应满足设备布置、安装、操作和 检修的要求;

地面设置的机房,应有设备运输的出入口;地下设置的机房,应留有设 备运输的出入吊装孔;

设备房应有良好的通风、照明、隔音和地面排水措施;

 

(二) 人工湖设计要求

池底

1,硬底池底构造做法1(膨润土防水毡防水)(从上到下)

面层

50 厚细石混凝土,配筋Ø6@150 双向

150 厚水泥石粉保护层

膨润土防水毡

素土夯实

 

2,硬底池底构造做法(膨润土防水毡防水)(从上到下)

面层

40 厚细石混凝土

300 厚回填土(塘泥)

膨润土防水毡

素土夯实

 

3,结构板上池底构造做法

散铺大小天然卵石(粒径 50200

20  1:2.5 水泥砂浆粘牢粒径 3080 卵石

20 厚防水砂浆(1水泥砂浆加 5%防水剂)

厚聚合物水泥基防水涂抹 z20 1水泥砂浆找平层 z钢筋混凝土结构

100  C15 混凝土

2水泥土分层夯实

素土夯实>92

 

池壁

1, 膨润土防水毡防水池壁构造做法(从外到里)

面层

100 厚钢筋混凝土保护

膨润土防水毡

15  1水泥砂浆找平层

钢筋混凝土结构

 

2,天然石块驳岸及滚水坝构造做法(从上到下)(石块只出现在人可看到的 区域)

天然石块,150 1水泥砂浆灌缝 (或用密封油膏嵌实)

200  C20 钢筋混凝土结构

 

压顶

1,普通石材压顶构造做法1

面层(厚度<50

20 厚防水砂浆(1水泥砂浆加 5%防水剂)

厚聚合物水泥基防水涂抹

20  1水泥砂浆找平层

钢筋混凝土结构

 

(三) 游泳池设计要求

1,游泳池结构钢筋混凝土结构(自防水)

2,压顶可采用花岗岩,厚度不超过50mm

3,淋浴地面应考虑防滑及排水顺畅

4,游泳池池壁、池底交接处阴角,台阶阴角需倒圆角

5,游泳池下池台阶宽度不小于350mm,高度不大于 200mm(儿童游泳池台阶高度以 100mm为宜)。台阶应设扶手,扶手可采用Ø50x3不锈钢管,扶手高度900MM。扶手安装采用预埋件安装。

6,池底图案应有详细大样及材料色彩选型

7,游泳池水处理设计

池水在进行过滤净化前,应先将水中的杂物经过毛发聚集器进行预净化;

过滤砂缸应选用强度高,耐腐蚀、滤速高、过滤效果好的产品,并宜安 装,操作简便,外型美观,过滤介质一般采用石英砂;

为保证泳池的水质质量,应向循环水中投加混凝剂、PH 值调整剂和除藻 剂等;

泳池水必须进行消毒杀菌处理。

8,游泳池溢流口及溢流沟设计要求

沿池壁两侧或周边设置齐岸外溢式溢流水槽;

溢流水槽的截面尺寸,宜按池水循环水量 10%~15%计算确定,但槽的最 小宽度宜为 200mm

槽内应设排水口,排水口均匀布置,排水口数量计算确定;

槽底应有1%的坡度坡向排水口;

9,游泳池辅助用房(更衣、淋浴)

更衣间应设置排水措施;

淋浴间应设置冷、热水管道和排水措施;

10,构造做法

池壁做法 (从外到内)

面层(玻璃马赛克或瓷片)

20  1聚合物水泥砂浆

聚合物水泥基防水涂抹 1

结构面板一律先清除干净(包括油污,浮浆),蜂窝麻面,用 12.5 水 泥砂浆嵌平补实

 

池底做法 (从上到下)

玻璃马赛克 (瓷片)

20  1聚合物水泥砂浆

聚合物水泥基防水涂抹 1

结构面板一律先清除干净(包括油污,浮浆),蜂窝麻面,用 12.5 水 泥砂浆嵌平补实

100  C10 混凝土垫层

素土夯实>92

游泳池平台做法 (从上到下)

面层

30  1干硬性水泥砂浆

100  C10 混凝土

150  6%水泥石粉渣

素土夯实>92

 

水下墙体做法(水吧吧凳等)

面层 (玻璃马赛克或面砖)

20  1聚合物水泥砂浆

砖砌

钢筋混凝土池底

 

消毒浸脚池池底构造做法

面层(玻璃马赛克或面砖) z20 1聚合物水泥砂浆 zC20钢筋混凝土结构

100  C10 混凝土

150  6%水泥石粉渣

素土夯实>92

 

消毒浸脚池池壁构造做法

面层(玻璃马赛克或面砖)

20  1聚合物水泥砂浆

C20 钢筋混凝土结构

 

(四) 按摩池

1,水力按摩池水处理设计

宜选用内水型喷嘴;

喷嘴沿池壁布置,应高出座位坐板 0.20 米,其间距宜为 0.7~1.0 米,如为矩形池,喷嘴不得相对布置,以保证相互不受干扰

喷头进气为环境空气时,进气管管口应设调节进气量的控制管帽,且进气口应高出池内水面不小于 200mm

喷头进气为气泵供给时,气泵应高出池内水面不小于 200mm;如气泵应 低于池内水面,供气管应设计成倒 U字形,且倒 U 字型管底,应高出池 内水面不小于 200mm

 

2,气泡按摩池水处理设计

池内应设气泡躺席、气泡坐席和池底气泡;

气泡由空气泵知道,其容量根据池内喷头、气床和池底气泡席数量确定;

气床和气席按所带孔数计算;

气泵位置应高处池内水面 400mm,如有困难时,供气管应设计成倒 U 形状,倒 U 形管底高出池内水面 450mm,防止池水回流到气泵系统;

喷气嘴、喷水嘴和供气、供水管道,应采用铜管或薄壁不锈钢管;

 

3, 按摩池池底构造做法

面层

20  1聚合物水泥砂浆

钢筋混凝土池底

 

4, 按摩池座椅构造做法

面层

20  1聚合物水泥砂浆

500 厚砖砌坐凳

钢筋混凝土池底

 

5,溢流要求——同游泳池溢流设计要求

 

(五) 旱喷泉

 

(六) 溪流

1,溪流典型构造做法(按人工湖膨润土构造做法)

2,溪流水处理设计

应设置水泵保证溪水循环;

溪流水的流速应小于 1.0 米/秒;

 

(七) 景墙跌水、喷泉、观赏性水池

1,墙体构造做法1(砖砌墙体)

面层

20  1水泥砂浆结合层

12  1水泥砂浆保护层

1.5 厚聚氨酯防水涂料

20  1水泥砂浆

240  MU7.5 灰沙砖

 

2,墙体的做法2(混凝土墙体)

面层

25  12.5 聚合物水泥砂浆

C20 钢筋混凝土墙体结构

 

3,景墙水池池底构造做法

面层

20  1水泥砂浆结合层

厚聚氨酯防水涂料

20  1水泥砂浆压实收光

钢筋混凝土池体

100  C10 混凝土垫层

素土夯实

 

4,素混凝土池壁构造做法

20  12.5 聚合物防水水泥砂浆

厚聚合物水泥基防水涂抹

钢筋混凝土池底(板面一律清扫干净)

 

5,喷泉水处理设计

池水水质要求较高、水源紧张和水质腐蚀明显的水景工程,可设置池水 循环净化和水质稳定处理;处理的主要目的是减少池水排污损失和换水 损失,去除水中的漂浮物、悬浮物、浑浊度、色度、藻类和异味;

池水循环处理常用的方法有格栅、滤网、和滤料过滤,水质稳定剂一般 投加CuSO4 等;

池水水质要求不高时,可不设计净化处理,当池水中有落叶或灰尘时, 人工清理;

 

(八) 人工湿地

1, 人工湿地构造做法

面层

100 厚批荡石米,粒径 5-10mm

350 厚砾石,粒径 3050mm

150  C20 混凝土

300  8%水泥土(当地土过筛)夯实>90

原土夯实 ,密实度 90

 

 


第三部分 软景

1、 绿化率:3040%(含水景面积)

2、 地形:

1) 对于较开阔空间需考虑微地形处理

2) 地形还需结合排水考虑,贴近建筑处不可设计低地形;

3) 建筑外墙绿地标高不可高于正负零

4) 楼板结构层上绿地需考虑荷载能力,一般要求能达到 1.2-1.6 米以上(含 滤水层)的覆土深度(2200kn/m2),地形设计也必须符合荷载要求

3、 管线布置要求:(规范要求)

 

万科景观设计&施工全过程管理标准(干货.整套)_1

 

 

 

4、 给排水布置要求:

1) 灌溉用取水口:

一般一个取水口可覆盖面积约 125m2(半径为20); 取水口间距约40米;应靠路边设置,且尽量靠近排水井。

2) 对于有特殊排水要求的绿地,需铺设盲沟或有滤水作用的暗管

3) 花池需考虑内坡度及预留排水口或接入排水管

4) 楼板结构层上绿地要考虑结构找坡及排水,直接在结构板上砌树池的 需在结构板上预留排水管

5、 植物种植要求:

1) 行道树分枝点需在 1.8-2.0 米间,树高需大于 米,间距 4

2) 楼板结构层上的植物选择,不可选用如榕树等根系发达植物

3) 楼板结构层上植物大小选择需结合结构荷载考虑

4) 一般树池内种植不考虑使用榕树等根系发达植物

5) 高于 1.2米的挡土墙,如无特别景观要求,都要考虑挡墙绿化(挡墙 上下的爬藤及悬垂植物)

6) 花架需考虑爬藤、开花植物的种植

7) 湿地植物需考虑耐水湿植物(如风车草、纸莎草、香蒲、再力等)

8) 水景内无特殊要求的需考虑挺水植物与漂水植物

9) 商业区植栽设计需不妨碍人们浏览商铺招牌、门面的视线为宜,切不 可正对商铺门口

10)组团内要多选用开花乔木,且要考虑住区的季相变化。

6、 屋顶绿化要求:

1) 轻型(8-250px覆土)绿化屋面作法:

作法一:

 

万科景观设计&施工全过程管理标准(干货.整套)_2

 

 

作法二:

 

万科景观设计&施工全过程管理标准(干货.整套)_3

 

作法三

 

万科景观设计&施工全过程管理标准(干货.整套)_4

 

2) 重型(250px 以上覆土)绿化屋面作法:

 

万科景观设计&施工全过程管理标准(干货.整套)_5

 

 

第四部分 构筑物

 

统一标准:

1材料若为木材,应该选用经过防腐处理的耐久性强、充分烘干的木质材料, 保持相应裂缝的标准,以免影响景观和结构的要求,表面需要涂刷选用木质 漆。若为其它材料均要考虑防腐和耐久性。

2照明应根据实际情况设置射灯、地灯、柱灯,要保证夜间景观效果,满足居 民夜间出行活动的照明需要。射灯的角度应避免形成眩光污染。

 

亭:

亭的檐口高度宜在 2.4m 左右,宽度2.43.6m,立柱间距宜在 1.83m左右。

亭屋顶的排水最好不要安排在亭的主入口方向。

 

廊的宽度和高度设定应该按人的尺度比例关系加以控制,避免过宽过高,一般 高度宜在 2.22.5m之间,宽度宜在 1.82.5m 之间。居住区内建筑与建筑之 间的连廊尺度控制必须与主体建筑相适应。

廊柱与横架必须采用有效的连接方法,牢固连接,具有相应的防风能力。

 

花架

花架高度宜在 2.22.5m,宽度宜在 2.54m,长度宜在 510m,立柱间距 2.42.7m

花架四方柱截面应该考虑倒角处理。

如果考虑攀爬植物,则要有相应的植栽设计,预留植栽土的位置。并且要有花架与攀爬植物的维护保养的说明。

 

张拉膜

膜结构的悬索拉线埋点要隐蔽并远离人流活动区。

膜结构的连接件必须是优质材料,具备相应的防拉强度。

当采用内部照明时,灯具与膜面应保持适当距离,以防止灯具散发出的热量将 膜面烤焦。膜结构的材料要注意反光特性,布置考虑周边住户的光污染。

膜结构设计必须符合膜材料的受力特性,应有足够的坡度解决排水问题,通常膜面坡度不低于110

 

景墙

连续长度宜在3~5m,高度宜在 1.5~2.5m,厚度宜在为 200mm

 

台阶、步道

1,室外台阶步道要求踏面宽350,高度 130。 桥

1,跨度,安全(栏板高度)满足安全高度1.05m 以上,宽度人行不宜超过 3m

 

第五部分 部品

 

灯具

景观灯具要求提供有关灯具的大小尺寸、光源名称、功率;

要求注明灯具使用的地点、定位及对照角度的要求;

要求提供灯具的彩色图片;

要求注明灯具的材料、颜色、表面处理工艺、防护等级,是否防水等;

要求图示出在各施工图中的相对应的符号。

 

雕塑

1.设计原则

雕塑要能够融入到住区周边的整个居住环境中境中。

2.雕塑类型

2.1 创作型:具备原创性、创新性。

2.2 翻版型:必须选择国外原型。

 

3.雕塑设置原则:

3.1 题材:适合居住氛围。

3.2 风格:与住区环境协调。

3.3 材料:选择接近自然的。

3.4 尺度:尺度应适合放置雕塑的场所。

3.5 定位:宜放置在偏公共区域。

3.6 照明:照明位置、角度、光源。

3.7 图纸:平、立、剖面图及局部大样详图。

 

花钵

平面布置图、摆放位置、数量清单、规格、照明、参考图片等;

 

康体设施

儿童游乐场、成人健身场所

布局合理,易到达,方便使用而又不对居民造成干扰;

考虑日照、通风、夜间照明;

周围设置休息区;

室外健身器材要兼顾不同年龄段人群的使用要求(儿童活动场地除外),并采 取必要的安全措施;

实用、美观,易于维护,维护成本低;

专用运动场所必须委托有专业资质的公司进行设计和施工;

应考虑无障碍设计;

定位及排水;

10 器材规格及使用活动范围;

 

园林家私

数量及定位:组团、交流空间、中心广场、商业街;

照明:位置、光源;

式样、规格、材料、图片;

考虑日照和遮荫;

 

景观标识

整体设计原则

1.1 经济性原则:考虑小区档次和成本限制,适当对标识材料进行选择。

1.2 规范性原则:符号的设计应国际化,高档社区应中英文对照;无特殊情况,字体以简体为宜。

1.3 实用性原则:高度适中;部分标识考虑夜晚照明。

分项设计原则

2.1 分项设计原则。 标识分类,以“名称标识”、“环境标识”“交通标识”“警示标识”四种类。

第三部分:景观工程目标成本编制

1.适用范围

适用于项目策划、景观方案设计、景观初步设计、景观施工图设计及景观施 工各阶段的目标成本确定工作。

目标成本管理规定要点

A.目标成本,是指在不同阶段制订的项目开发成本计划,是包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本等的项目全成本。

B.目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中,原则上,每一个阶段目标成本的制订都是在上一个阶段基础上进行的。

C.主体工程施工图设计完成后,分公司负责编制(或委托咨询公司编制)施工图预算和项目的目标成本计划,经分公司领导审核确认后,报集团公司审核。

D.集团公司成本管理部对施工图预算进行审核后,组织战略投资部、规划设计部、分公司等相关部门一起对项目目标成本计划进行评审,评审通过后, 成本管理部综合各部门意见,编制项目目标成本控制指导书

E.(一)可研阶段目标成本(投资估算)允许误差不超过30%;;;;;

(二)规划 方案阶段目标成本(估算成本)允许误差不超过 15%;;

(三)项目开发目标成本(目标成本控制指导书)允许误差不超过 5%

2.园林景观成本构成

 

万科景观设计&施工全过程管理标准(干货.整套)_6

 

3.项目目标成本表编制

3.1 项目论证决策阶段,依据投资估算确定景观目标成本,成为景观总目标成本, 用以控制景观方案设计,是评审方案设计的标准之一。

3.2 项目景观方案设计完成后,依据方案设计设计估算确定目标成本,成为控制 扩初设计的目标成本,是评审初步设计的标准之一。

3.3 初步设计完成后,依据初步设计概算确定目标成本,成为控制施工图设计的 目标成本,是评审施工图设计的标准之一。

3.4 施工图设计完成后,依据施工图预算确定目标成本,作为项目施工阶段成本 控制目标。

3.5 景观总目标成本及其它阶段的目标成本按照上表园林景观成本构成进行 测算编制。

 

4.确定目标成本应遵循的基本原则

4.1 标杆瞄准 在项目选择和项目策划阶段,项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价

格市场标杆、工程成本市场标杆,以及非工程成本市场标杆。

4.2 满足顾客需求

a) 在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心 需求和一般需要,并将其转化为定性或定量的明确描述。

b) 在分阶段确定目标成本时,应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求 方向倾斜。

4.3 竞争策略要求

a) 在项目选择的项目策划阶段,应调查分析竞争对手的综合竞争能力,结 合项目自身资源条件和经营目标,形成明确的竞争策略,并将竞争策略 对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。

b) 在分阶段确定目标成本时,始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。

4.4 倒逼成本

4.4.1 通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作,依据市场标 杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。

4.4.2 用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本,并用以指导“限额设计”和项 目开发策划的硬性指标。

4.4.3 用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。

a) 方案设计形成的目标成本≤景观总目标成本-成本预备费(一般为景观总 目标成本×8%)。用景观总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方 案设计,直到方案设计优化满足此要求。

b) 景观初步设计形成的目标成本≤景观方案设计形成的目标成本+成本预备费*20%。用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计,直到初步设计优化满足此要求。

c) 景观施工图设计形成的目标成本≤初步设计形成的目标成本+成本预备费*10%。用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计,直到景观施工图设计优化满足此要求。

d) 测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费(≥70%的成本预备费)即成为确定的项目成本控制目标。

 

5.制定景观目标成本参考数据

 

 

万科景观设计&施工全过程管理标准(干货.整套)_7

 

注:以上列表数据来自考察、网络调研、同行交流、与相关施工单位交流沟通。

 

本表主要显示景观投资水平的高低与整体楼盘的定位。

 

6.景观投资原则:

 

基于以上分析,提出以下投资原则及控制性建议:

1. 景观投资水平应根据营销定位的楼盘档次相匹配,可参照同档次楼盘的景观投入水平。

2. 尽量选择优秀设计单位或著名设计师合作,不仅能够有效的优化产品设计,而且能够提高产品的知名度,把握了景观细节,就把握了效果,成熟的景观设计成果能节约成本。

3. 选择相匹配的材料及有实力的施工单位,保证设计效果的实现,设计再好,没有好的施工单位来实施,同样不能做出好的园林景观。

4. 为控制整体投资,应合理分配。根据地块分级,景观投资不宜采用统一标准,而应该在统一的投资水平上,根据土地分级采取景观投入分级的 策略,在重点区域,如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平,相反,则可以适当低于平均水平,合理的有一定程度的区分景观投入,控制整体投入将使投资更加合理,经济。

 

7.景观投资重点

1. 根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售买 场路线的景观投资水准。

2. 在考虑景观均好性的同时,适当的提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次,以提升高品质物业的标准。

3. 依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势,楼盘整体投资应提高软景投资比例。

4. 根据“木桶原理”,在相对劣势地块(朝向不好、周边环境差)周围应适当提高景观投资水平,提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质;对于城市形象展示面和临街区的地方,适当的提高投资比例是有必要的。

 

8. 景观工程结算管理作业指引

8.1工程结算管理规定摘录

1)结算资料必须先经监理单位审核合格后再提交甲方工程部审核。甲方现场工程师负责审核竣工资料和结算资料的有效性,并提交分公司工程部经理签字确认。分公司工程部对结算资料审核完成后,填写工程结算资料交接单,将结算资料移交分公司成本部。

2)委托造价咨询机构编制工程结算,在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿(包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书)及与承包单位核对后的结算资料,并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。

3)工程结算造价变动超过该分项工程合同造价的 5%或结算金额超过200万元,要分公司总经理、集团公司主管副总、财务总监、总经理联签批准

 

8.2结算书由三部分组成:

(一) 工程结算审批表(审批表格)

(二) 详细结算书及审核情况(报送结算、审核结算及相关符合结算条件的资料、签证及依据等)

(三) 工程竣工资料(验收报告、招标文件、合同、材料合格证明等等)

 

 

第四部分:景观工程施工管理流程

1. 适用范围

适用于本公司项目开发过程中的景观工程施工管理。

2. 控制目标与关键绩效指标(KPI

2.1 控制目标 规范项目开发过程中的工程施工管理流程,确保工程质量、工期进度,产出合格的景观产品。

2.2 关键绩效指标(质量)

 

万科景观设计&施工全过程管理标准(干货.整套)_8

 

3.主要涉及部门及职责

3.1 设计管理部

3.1.1 根据项目定位和工程特点制定项目整体质量目标和分项工程质量目标;

3.1.2 审批施工单位报送的施工组织设计和施工方案;

3.1.3 各专业现场工程师进行日常施工质量巡查;

3.1.4 参与关键部位、关键工序质量检查;

3.1.5 对符合质量要求的景观主材及重点植物(按合同约定范围)进场开具进场验收单;

3.1.6 对软景植物放线现场核查,确保植物施工效果;

3.1.7 会同监理单位进行隐蔽工程验收;

3.1.8 监督监理单位的抽样送检及旁站工作;

3.1.9 针对发现的质量问题组织召开质量专题会,提出质量整改意见,必要时下发甲方

通知单,要求限期整改;

3.1.10 会同监理单位对施工单位质量整改情况进行验收;

3.1.11 对施工单位出现的质量问题实施处罚并汇入供方评价记录;

3.1.12 对政府主管部门提出的质量整改通知进行回复,并监督施工单位及时进行整改。

3.1.13 负责编制工程总进度计划;

3.1.14 负责工程总进度计划的调整工作;

3.1.15 负责对施工单位的进度进行监督;

3.1.16 负责工期现场签证的审批;

3.1.17 负责提出工程进度整改意见,及对调整进度措施的报审和报批;

3.1.18 负责对施工单位的工程进度情况实施奖罚并进行进度评价。

3.2 成本合约部

3.2.1 根据项目整体质量目标和分项工程质量目标审查修改施工合同,确定对质量问题处

罚条款;

3.2.2 按设计管理部下发的质量处罚通知扣减工程款。

3.3 公司总经理

3.3.1 负责对工程总进度计划进行审批;

3.3.2 负责对进度调整措施进行审批。

 

4.流程关键控制点(CPP

4.1 施工方案的合理性、科学性和实施情况

4.2 关键部位、关键工序质量检查

4.3 质量整改通知的下发与验收

4.4 工程总进度计划的合理性

4.5 工程进度的日常检查

4.6 工期奖罚的可操作性和有效性

4.7 进度调整措施的实施效果

 

5. 流程责任人

5.1 设计管理部经理

 

6.支持文件

6.1施工现场管理细则

6.2工程项目开发总进度计划

第五部分:万科物业管理前期介入工作 (景观方面)

5.1物业管理前期介入的概念

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。

5.2.物业管理在景观专业需要提前介入的内容包括:

52.1绿化配置

a)绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。

b)绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。

c)绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。

d)绿化品种便于养护,养护成本节约。

e)绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。

f)绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。

g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

4.22景观配置

a)景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。

b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5,,还应配置相应的救生设备、设施。

e)景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

f)泛光照明不影响住户,不造成光污染。

5.23出入口管理

a)出入口管理方案(包括开口位置、人行闸机,车行道闸数量、安装位置的确定)

b)岗亭内部的功能和使用要求

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