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中国地产景观风起云涌15年|老司机深度剖析(下)

发布日期:2020-3-26 浏览次数:161

 四,传统的创新

四,传统的创新

 
新锐户外软装、艺术品
 

 
▲这些家具,是一次性成型的。
 
 
▲还有一些传统的创新,例如私家花园经常使用的这种放在水底的
 
大部分人会真的去买瓦回来,然后贴到水底,其实并不需要这么麻烦,你知道吗?这种瓦很薄,类似马赛克瓷砖,现在已经有成品了。
 
很多私家花园行业的从业者喜欢用瓦或者砖来砌一些形状,实际上,这些都有成品可以去买。
 
地产做景观不仅仅是要做的好,成本还要低,效率还要高,这是地产行业的终极目标,因此,他们会找很廉价的材料来做看起来还不错的项目,这就是传统的创新
 
 
▲例如麓湖公园的曲水流觞,它不会像传统的那样在石头上雕水纹,它要做创新。
 
 
 

  • 应用一个互动设备,如果人在上面踩单车,水就会漾起来,踩的越快水久漾的越快。
  • 这个混凝土路面会留下痕迹,小朋友们可以踩在水里玩一玩。
  • 太阳光不同的照射角度,也会对这个景观产生不同的影响,它充分的利用了光和自然界的一些元素去演绎景观的效果。

 
 
漩涡水是国外最开始做的,一年的时间内,中国就已经有30~50个了,并且引进到了公共领域,比如北京红砖艺术厂。
 
 
▲私家花园经常做石狮雕塑,上图的这个不是用石头也不是用铜,它是3D打印出来的,成本低,方便移走,在晚上的时候,灯从里面打出来,它可以把诗句等文字透射出来。

 
3

地产甲方的关键能力
 
  • 扎实综合的能力体现
  • 不依赖对乙方的能力
  • 有强大的资源及交圈能力
  • 体系作为很好的支撑

 
为什么地产景观会有这样快速的迭变速度?下面就来探讨探讨,希望对我们花园行业的管理有一定借鉴的意义。
 

一,扎实综合的能力体现

 
如施工工艺的控制

 
甲方有比较扎实的基础,主要是在甲方的管理人员里,当然不是所有,大家看一下地产是怎样控制效果的:
 
就施工工艺而言,地产说:
宁可做80分的设计,也要达到99分的施工。
不考虑施工的设计方案都是耍流氓!
 
绝对不允许方案做的很美,而施工落地的时候,却要求能力很强的施工工人慢慢打磨。
 
 
碎拼问题
人工成本高、现场施工污染、损耗大、对施工水平要求高。
 
碎拼是花园行业经常做的工艺,但在5年之前,地产就已经实现了不在现场切的工艺。那么问题来了,想要焊起来很自然,怎么办呢?设计一个模块:
 
 
1、采用模块化铺砌方法,16块不规则样块为一组,实现工厂化加工,重复铺装。切割后轻凿毛边,要求板间缝隙(W=5-20mm)均匀,深色勾缝剂勾缝,勾缝面低于板面5mm。
 
大家看到没有,它可以不断的咬合进去,这样的石材就可以交给厂家批量生产了。
 
 
避免了去现场切割,效率会更高,成本会更低。
 
2、步骤如下:

◆ 1:1喷绘画布
◆ 编号切割
◆ 按裁剪编号现场排布
◆ 实现效果

 
你看,需要的石材工厂已经加工好了,不仅成本低,而且速度快,效果也很好,这就是工艺的控制。
 
如果设计单位随便画一个填充的图案作为碎拼的图,那么肯定是通不过的,还需要把咬合的模块也一起设计出来。
 
模块化方案二:
小园路碎拼方案:

 
 
 
▲这个项目是五年前的,甲方设计师非常牛逼也苦逼,因为要把石材雕成这样,而之后第二年、第三年的项目已经不再用这个工艺了。

  • 其实,用软石材料是可以很快就把它做出来,当年他们花了很大精力去做这堵墙,也成为他们公司一个非常重要的匠心案例宣传。
  • 地产以两年内的时间全部破解了工艺,这就是地产人的责任(做得好、成本低、高效率),绝对不允许花太多的时间,用精湛的匠人去慢慢打磨。

 
返碱问题
 
控制泛碱原理上有以下几种方法:

  • 选择干挂;(成本高)
  • 结构防水、剪力墙一次到位;
  • 选用含碱成分少的粘结成分:如胶泥;
  • 封堵水分进出通道:石材防护、密缝挤胶、留缝打胶等。

 
返碱有很多处理的手段,地产是怎么控制返碱的呢?
 
 
返碱就是下雨的时候水会从滑石边渗下去
 
在施工的中期,地产会有这样一个施工工艺的控制,他们希望设计单位能够把图放到施工里面去,这样的话就可以先挪一部分费用给施工单位。
 
施工过程:
 
▲景墙压顶石施工未挤浆,容易进水、造成流挂泛碱。
 
 
水不是会从这里跑进去吗?然后又流出来,那就堵住你。



▲水景、花坛矮墙的护角处理。
 
当小量的水进去之后出不来,还有一种方法可以解决:
 
 
在石材的背后开孔,开孔之后水下来了,越不过这个坎,就不会造成返碱。
 
大家看一下这些石材,加了两道功夫:
 

 
▲景墙压顶底部切缝,水泥浆挤入后,形成止水带。
 


▲水景石材立面做法。
 
这一返碱的处理方法都是用咬合的石材。这些施工工艺可能会在图纸里表现,也可能会在施工后面的管理中再对施工单位提要求。
 
 
地产示范区的施工单位有一个状态,就是只有某一些单位是做的很好的,因为他已经擅长做示范区,而别人一过来是懵的,甚至可能根本不知道这是什么东西。
 

 ▲说明:石材板缝交间处需挤胶处理。材料间的咬合以及防返碱的折纹,可以使水不能轻易地跑出来。
 
具体施工步骤:

 1.摆放--挑色差
◆ 2.立板--夹胶
◆ 3.分层灌浆
◆ 4. 压顶夹胶
 
 
这个案例比较简单,基础层开缝了之后,水会跑到里面去,然后有隔水保护,水就流不下来。

◆ 5.护角
◆ 6.打胶
 ◆ 7.实景图(中国黑叠水施工)

 
通过这个案例,是要告诉大家一点,就是我们要把项目管控的面面俱到,不仅设计要管得到,而且施工工艺也要把控好。
 
其他工艺处理分享:
 

二,不依赖对乙方的能力

 

标杆地产示范区
不完全依赖设计、施工等单位
全程控制进度、成本及效果
 
一部分标杆型的甲方,他是不依赖乙方的,不管设计单位多好或多差。
 
地产景观,挑设计单位有一个很低的标准,就是要紧密配合

  • 这一个非常的重要标准,只要紧密配合就不会错,不管找的多么牛逼的设计单位或是境外公司,有做的好的也有做的差的,但对于甲方来讲水平永远是稳定的。
  • 大家都知道,施工单位稂莠不齐,有时候也会选到水平较差的单位,但甲方水平是保底线,决定了项目效果的下限。当然,乙方的水平确定了项目效果的上限。

 
 

三,有强大的资源及交圈能力

 

战略库
人脉资源
评级标准
丰富的实战经验

不依赖乙方的甲方是怎么完成项目的呢?他用的是一种交圈的能力。
 
强大的资源
 
对于地产来讲,他有强大的资源库
 
地产景观的要求,不仅仅是做的好看,还需同时满足这三个条件:

  • 第一,做得好
  • 第二,严控成本,成本不低、做的好,这对地产来讲没有任何意义;
  • 第三,效率绝对高,让你明天完成明天就要绝对的完成,不能有一天的拖欠时间。

 
 
当你面对特别差的施工单位、特别差的手艺工人的时候,你怎么做?这就是甲方要解决的问题:
 
第一,有一个很强大的资源能力、一个战略库

  • 这样就可以把价格谈的很低,因为他可以给你很多项目,所以价格可以适当放低。

 
第二,有很多的人脉资源

  • 地产圈的甲方有很多他们同行的共享微信群,每天问什么呢?问哪一个材料的品牌好、哪一个设计单位里面的哪一个人做的好不好、了解乙方及各种设计施工的疑难问题。
  • 甲方想要知道什么,随便查一下就有人会报告上来,毕竟甲方做过这么多的活了。

 
第三,有一个很明确的评判标准

  • 比如一个样板带路的工序。大面积施工之前,先做一段样板,所有人来点评,之后再铺开施工。甚至在样板带路之前,很多构筑物先用临时的材料按照1:1搭建起来,确定高度尺寸关系。

 
最后,因为做的项目多,所以优秀的甲方管理人员有一个很详细的实战经验
 
 
交圈能力
 
甲方不依赖乙方还有一个非常重要的能力,就是交圈的能力,下面举个例子来说明。假设我们要做一个雕塑,地产会怎么做呢?
 
雕塑从设计到施工的完成,它会有很多单位来接触。

  • 第一,设计单位最初定方案,会出一版雕塑的图纸;
  • 再找一个软装单位进行深化方案施工图的细化;
  • 然后雕塑施工厂家单位再进行工艺细化;
  • 最后在制作的那家单位那里,再让他优化。

一个雕塑,由三个单位做,任何一个单位掉链子都不会影响最后的效果。
 
 
当然,我们最怕遇到这种情况:前面的设计单位不行,后面雕塑单位也不行,施工单位又不靠谱,三个单位做一个事情全都掉链子,那怎么办?

  • 没有问题,因为有资源,马上搜这个雕塑在哪里有卖,然后带上成本部、招采部,一起去甲方圈里面建议的地方找成品。

 
你看,当四个交圈在里面时,怎么可能会出错?所以说,现在一些标杆型地产甲方已经不再过度依赖设计和施工单位了。
 
我们做花园管理也一样,好的员工比较难以跟随多年,那么你怎么去管理?这个方法有一定的借鉴作用。
 

四,体系作为很好的支撑

 
标准化
管控标准
技术细则
人才配置
老板与定位
 
下面,再看看甲方的体系支撑。

 
地产会有它的标准化。

  • 标准不一定适用所有的项目,但是经常可以用标准去纠错,因为标准的建立,最初是为了使用者反馈之后的完善。
  • 比如,恒大的景观不怎么样,可这两年开始比较高。

 
 
另外,还有管控的标准、技术的细则,以及最重要的人才配置

  • 在景观领域里面,甲方的人才配置是比较高的,因为现在的甲方也认识到了好的景观带来销售比较高的溢价。

 
最后要说的是,景观做得好不好,还跟公司的定位相关。

  • 有时候一个景观,不是所有甲方都能够做好,也不是只有人才才能做好。
  • 人才固然重要,但是往往体系才能给他们带来发挥的空间,否则,才华就都被埋没了。
  • 因为地产景观是靠整个体系在支撑的。

 
 

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